2018年法考輔導(dǎo)資料基礎(chǔ)精講班環(huán)境資源法講義
2018-05-26 18:23 點(diǎn)擊：次 【字號(hào)：大 中 小】
土地法
導(dǎo)論——考點(diǎn)體系
（一）土地法
1．土地所有權(quán)：國(guó)家、集體
2．土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)
（二）房地產(chǎn)管理法
1．出讓
2．轉(zhuǎn)讓
（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃法
（四）不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例
一、土地所有權(quán)
（一）國(guó)家土地所有權(quán)（土地法F8）
城市市區(qū)的土地和其他依法屬于國(guó)家的土地
（二）集體土地所有權(quán)
1．先國(guó)有化、后出讓
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須先轉(zhuǎn)為國(guó)有；
城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
2．非農(nóng)禁止
從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，不得擅自改變用途。
土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)
集體土地所有權(quán)
土地使用權(quán)國(guó)家土地使用權(quán) （國(guó)家建設(shè)用地）出讓土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)
集體土地使用權(quán)農(nóng)用地使用權(quán)家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
其他方式承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
非農(nóng)用地使用權(quán)（集體建設(shè)用地）非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)
非農(nóng)公益用地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)
二、土地使用權(quán)
（一）國(guó)有土地使用權(quán)
1．出讓土地使用權(quán)（F12、55-57）
國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（1）招、拍、掛
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式；
（2）先交錢(qián)、后用地
以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，繳納出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。
2．劃撥土地使用權(quán)：（F22）
縣級(jí)以上政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者無(wú)期限使用的行為。
適用范圍（F23）
經(jīng)縣級(jí)以政府依法批準(zhǔn)，可以劃撥方式取得：
A．國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
B．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
C．國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
D．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
【例題】某市政府在土地管理中的下列哪些行為違反了《土地管理法》的規(guī)定？（11-1-70）
A．甲公司在市郊申請(qǐng)使用一片國(guó)有土地修建經(jīng)營(yíng)性墓地，市政府批準(zhǔn)其以劃撥方式取得土地使用權(quán)
B．乙公司投標(biāo)取得一塊商品房開(kāi)發(fā)用地的出讓土地使用權(quán),市政府同意其在房屋建成銷(xiāo)售后繳納土地出讓金
C．丙公司以出讓方式在本市規(guī)劃區(qū)取得一塊工業(yè)用地，市國(guó)土局在未征得市規(guī)劃局同意的情況下，將該土地的用途變更為住宅建設(shè)用地
D．丁公司在城市規(guī)劃區(qū)取得一塊臨時(shí)用地，使用已達(dá)6年，并在該處修建了永久性建筑，市政府未收回土地，還為該建筑發(fā)放了房屋產(chǎn)權(quán)證
【答案】ABCD
【解析】臨時(shí)用地一般不超過(guò)2年，而且不能修建永久性建筑。
（二）集體土地使用權(quán)
集體土地使用權(quán)表格
類(lèi)型具體分類(lèi)主體取得審批內(nèi)容與限制
農(nóng)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：家庭承包內(nèi)包：集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員：發(fā)包后可外轉(zhuǎn)承包農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或村民小組發(fā)包轉(zhuǎn)讓?zhuān)喊l(fā)包方同意； 轉(zhuǎn)包、出租、互換、其他方式：發(fā)包方備案
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)： 其他方式承包可直接外包招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式外包：三分之二決+鄉(xiāng)府批轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉(zhuǎn)
非農(nóng)用地使用權(quán)非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)企業(yè)或集體經(jīng)濟(jì)組織投資縣以上土地局申請(qǐng)，縣以上府批不得轉(zhuǎn)讓、出租； 因破產(chǎn)、兼并、分立而被其他企業(yè)繼受的，辦國(guó)有土地出讓
非農(nóng)公益用地使用權(quán)公益單位撥付鄉(xiāng)府審、縣以上土地局申請(qǐng)，縣以上府批占有、使用
宅基地使用權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員分配鄉(xiāng)府審，縣府批出賣(mài)、出租后失權(quán)； 一戶(hù)一基；不得超標(biāo)；
1．農(nóng)用地使用權(quán)（國(guó)家所有土地也可以農(nóng)用）（土地承包法F12、46）
（1）家庭承包
家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶(hù)。
（2）其他方式承包
A．荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可直接通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)；
B．也可將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或股份合作經(jīng)營(yíng)；
2．非農(nóng)用地使用權(quán)——集體建設(shè)用地：鄉(xiāng)村建設(shè)用地（F43、60—63）
（1）非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地
經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)經(jīng)營(yíng)獲得提供的集體土地使用權(quán)。
縣以上土地局申請(qǐng)，縣以上府批。
（2）非農(nóng)公益用地
經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)的集體土地使用權(quán)。
鄉(xiāng)府審、縣以上土地局申請(qǐng)，縣以上府批。
（3）宅基地
經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配其內(nèi)部成員用于建造住宅，沒(méi)有使用期限的集體土地使用權(quán)。
①主體
集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
②取得
經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，由縣級(jí)政府批準(zhǔn)，無(wú)償無(wú)期取得；
③內(nèi)容
農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
三、房地產(chǎn)管理法
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：土地使用權(quán)出讓?zhuān)阂患?jí)市場(chǎng)
1．出讓土地使用權(quán)的取得（F26）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建設(shè)的行為。
以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)。
（1）1年不動(dòng)工：交費(fèi)
超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；
（2）2年不動(dòng)工：收回
滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；
（3）不可抗力、政府行為、前期工作造成遲延除外
但因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)憾?jí)市場(chǎng)
1．出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)‵39）
（1）條件
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：
A．支付出讓金——取得土地使用權(quán)證
按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；
其他建設(shè)用地條件。
B．持有房屋所有權(quán)證
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
C．完成開(kāi)發(fā)總額25%以上
按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或
（2）年限（F43）
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
（3）用途（F44）
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的用途的，須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金。
（4）提前收回和續(xù)期（F19、21）
A．根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依法提前收回，并作相應(yīng)的補(bǔ)償。
B．屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除社會(huì)公共利益，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期。
2．出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果
（1）轉(zhuǎn)讓合同具有要式性
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
（2）土地出讓合同之債概括移轉(zhuǎn)（F42）
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
【例題】甲公司以出讓方式取得某地塊50年土地使用權(quán)，用于建造寫(xiě)字樓。土地使用權(quán)滿(mǎn)3年時(shí)，甲公司將該地塊的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，但將該地塊上已建成的一幢樓房留作自用。對(duì)此，下列哪些選項(xiàng)是正確的？（2013-1-72）
A．如該樓房已取得房屋所有權(quán)證，則甲公司可只轉(zhuǎn)讓整幅地塊的使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓該樓房
B．甲公司在土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利、義務(wù)應(yīng)由乙公司整體承受
C．乙公司若要改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途，取得原出讓方的同意即可
D．乙公司受讓后，可以在其土地使用權(quán)的使用年限滿(mǎn)46年之前申請(qǐng)續(xù)期
【答案】BD
【解析】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押，我國(guó)實(shí)行房地一體轉(zhuǎn)讓主義。
3．劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)‵40）
（1）報(bào)批——受讓方辦出讓手續(xù)
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦出讓手續(xù)，并繳納出讓金。
（2）報(bào)批——不辦出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將土地收益上交
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。
4．劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押
設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
5．劃撥土地上的房屋出租
房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。
【例題】甲企業(yè)將其廠(chǎng)房及所占劃撥土地一并轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，乙企業(yè)依法簽訂了出讓合同，土地用途為工業(yè)用地。5年后，乙企業(yè)將其轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)，丙企業(yè)欲將用途改為商業(yè)開(kāi)發(fā)。關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓?zhuān)铝心男┱f(shuō)法是正確的？（15-1-72）
A．甲向乙轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批
B．乙向丙轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)
C．丙受讓時(shí)改變土地用途，須取得有關(guān)國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)的同意
D．丙取得該土地及房屋時(shí)，其土地使用年限應(yīng)重新計(jì)算
【答案】ABC
【解析】劃撥土地使用權(quán)的出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批。
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