導(dǎo)論：
66年磨一劍，2020年5月28日《民法典》終于在千呼萬(wàn)喚中通過(guò)兩會(huì)，在整合現(xiàn)有的民事法律規(guī)范的基礎(chǔ)上，《民法典》進(jìn)行了100多處修改，其中實(shí)質(zhì)性修改40多條，其中新增居住權(quán)格外引人注目，根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的類(lèi)型和內(nèi)容由法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人根據(jù)意志自由創(chuàng)設(shè)，以往的物權(quán)法之中規(guī)定的物權(quán)類(lèi)型為所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)，其中用益物權(quán)又包含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)，居住權(quán)屬于新增加的用益物權(quán)。
一、產(chǎn)生背景
對(duì)于居住權(quán)的爭(zhēng)論長(zhǎng)達(dá)十幾年，主要是應(yīng)對(duì)在房子不享有所有權(quán)或者使用權(quán)的情況下，法律又沒(méi)有規(guī)定居住權(quán)的情況下，怎樣相關(guān)人員居住的權(quán)利。開(kāi)始是為了解決離婚不分家、解決老人去世后保姆居住的問(wèn)題，但是離婚不分家的情況可以通過(guò)婚姻法解決，房主繼承人與保姆關(guān)于居住糾紛的更是非常罕見(jiàn)，法律具有一定的局限性，應(yīng)該疏密得當(dāng)，考慮到立法成本以及法律普適性，不能對(duì)社會(huì)生活的各個(gè)方面事無(wú)巨細(xì)的作出規(guī)定，所以關(guān)于居住權(quán)立法一直沒(méi)有進(jìn)展。直到為了應(yīng)對(duì)中國(guó)人口老齡化，推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，開(kāi)展“以房養(yǎng)老”（以房養(yǎng)老是指老年人將自己名下的房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，老人可以繼續(xù)使用房屋，由金融機(jī)構(gòu)定期向老人支付養(yǎng)老金）試點(diǎn)工作，為了保障老年人在房屋抵押之后能安度晚年，居住權(quán)才進(jìn)一步發(fā)展。也可以通過(guò)居住權(quán)制度保護(hù)婚姻關(guān)系中弱勢(shì)群體的利益，夫妻雙方對(duì)雙方共同居住的房屋享有居住權(quán)，婚姻關(guān)系消滅的，即便房屋的所有權(quán)只歸屬于一方，另一方在離婚之后仍有共同使用和居住的權(quán)利。同時(shí)對(duì)于保護(hù)弱勢(shì)群體利益，建立健全廉租房等保障性用房具有重要意義。
二、典型案例
（一）基本案情：
高某一將其名下位于江蘇省南通市的唯一房屋以遺贈(zèng)的方式贈(zèng)與給了其孫子高某二， 高某一的第二任妻子張某在高某一去世后依然在房屋內(nèi)居住，高某二在高某一去世之后依據(jù)遺贈(zèng)協(xié)議將房屋過(guò)戶到自己名下，并要求張某從房屋內(nèi)搬離，在遭到張某的拒絕之后，起訴到法院，要求法院判決張某從涉案房屋內(nèi)騰退搬離。 高某二主張其對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，有權(quán)要求居住人張某搬離，張某以自己作為高某一的合法妻子，對(duì)房屋享有居住權(quán)及高某二對(duì)于遺贈(zèng)人高某一也未盡到贍養(yǎng)義務(wù)為由進(jìn)行抗辯。
（二）裁判結(jié)果：
一審法院支持了原告高某二的訴訟請(qǐng)求，被告張某不服向二審法院上訴，二審法院撤銷(xiāo)了一審法院的判決結(jié)果，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。
（三）裁判理由
（1）一審法院裁判理由：
一審法院認(rèn)為張某并沒(méi)有證據(jù)證明其享有居住權(quán)，在不能證明的情況下，張某的居住行為已經(jīng)實(shí)際上對(duì)高某二的所有權(quán)造成侵害，故可以依據(jù)物權(quán)法請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)。
（2）二審法院裁判理由：
張某作為高某一的合法妻子，履行了對(duì)于高某一的扶助義務(wù)，基于婚姻關(guān)系而享有的居住權(quán)不因夫妻一方去世而消滅，雖然將房屋贈(zèng)與給高某二，但是也曾多次表示張某對(duì)于涉案房屋享有居住權(quán)，高某二是繼受取得的方式取得了房屋的所有權(quán)，故張某享有的居住權(quán)先于高某二的居住權(quán)而存在，故高某二無(wú)權(quán)要求張某從涉案房屋內(nèi)搬離。
（四）評(píng)析
根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容必須要有法律的明確規(guī)定，所以是否享有該權(quán)利以及該權(quán)利所具有的權(quán)能，以及如何行使都存在問(wèn)題，但是在現(xiàn)實(shí)生活之中已經(jīng)發(fā)生了此類(lèi)糾紛，而法院的審判工作存在著不統(tǒng)一的問(wèn)題，會(huì)出現(xiàn)同案不同判的情況，這將使得人民沒(méi)有規(guī)范性的行為指引，不利于人民權(quán)利的維護(hù)，同時(shí)也會(huì)損害司法的公信力。正是基于前述種種考量，居住權(quán)正式的被寫(xiě)入民法典。
三、居住權(quán)內(nèi)容
（一）定義：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
（二）設(shè)立：訂立書(shū)面的合同，同時(shí)進(jìn)行登記，居住權(quán)采取的是登記設(shè)立主義。
（三）權(quán)能：規(guī)定了居住權(quán)的積極權(quán)能，占有和使用權(quán)，不享有處分和收益權(quán)。
（四）合同條款的必備內(nèi)容：包含居住主體、居住期限、居住條件以及爭(zhēng)議解決方式。
（五）無(wú)償性：享有居住權(quán)的人以無(wú)不支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)作為原則，有償為例外。
（六）專(zhuān)屬性：居住權(quán)是為特定人所設(shè)定的，因此不能夠轉(zhuǎn)讓、處分和贈(zèng)與。
（七）居住權(quán)的喪失：居住權(quán)人死亡或者居住權(quán)期限屆滿，居住權(quán)喪失之后要辦理注銷(xiāo)登記。
四、產(chǎn)生的意義
一是有利于保護(hù)公民的合法權(quán)益尤其是弱勢(shì)群體的利益，體現(xiàn)了憲法之中規(guī)定的國(guó)家尊重和保障人權(quán)的要求，完善了我國(guó)用益物權(quán)法律體系，彌補(bǔ)了房屋用益物權(quán)立法的空白，完善了物權(quán)法律體系。二是為房屋用益需求提供了多重法律選擇，有利于更好地滿足人們的需求。對(duì)他人房屋的利用就存在居住權(quán)和租賃權(quán)的二元法律制度選擇。居住權(quán)作為用益物權(quán)，相較于租賃權(quán)而言具有更強(qiáng)的法律效力，對(duì)權(quán)利人保護(hù)更有利；期限較長(zhǎng)，成本更低，有利于社會(huì)關(guān)系穩(wěn)定。三是有利于進(jìn)一步的推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)老有所依。
五、存在的問(wèn)題
居住權(quán)是對(duì)所有權(quán)的限制，如何處理居住權(quán)和所有權(quán)之間的存在沖突如何處理、租賃權(quán)和居住權(quán)之間的沖突、以及居住權(quán)和抵押權(quán)之間的沖突，以及居住權(quán)是否會(huì)成為債務(wù)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)逃避履行的的一種手段和方式都將成為亟待解決的問(wèn)題，而這些問(wèn)題也會(huì)出臺(tái)和制定相應(yīng)的法律規(guī)范或者司法解釋進(jìn)行完善。
六、在法律職業(yè)資格考試中會(huì)如何查考
作為民法典之中的一項(xiàng)新增考點(diǎn)，必然也是今年法考之中的重點(diǎn)內(nèi)容，因此需要格外注意，可以以選擇題的形式進(jìn)行考察，但是總體而言難度不大，需要理解的地方不多。只要掌握本文居住權(quán)的內(nèi)容就足夠應(yīng)對(duì)。
